土地 | 相続コンシェルジュ

土地評価の大原則は、次のどちらかになるということです。

（１）路線価方式
（２）倍率方式

どちらになるかは決められています。

国税庁のホームページで調べることができます。
https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm

被相続人が所有する土地をみずから使えることを大前提に考え、その土地を「自用地」と、その評価を「自用地評価」としています。

被相続人が土地を貸したり借りたりしていた場合は、借地権等をご参照ください。

路線価×地積

評価したい土地の路線価図に路線価が付されているか、評価倍率表の倍率欄に「路線」と書かれていれば、路線価方式です。
路線価とは、道路に面する土地の１㎡当たりの価額のことです。

この路線価に、奥行距離に応じた補正率（奥行価格補正率）を加味することになります。

路線価方式は、ひとつの道路に面している正方形の土地を前提としています。

現実にはそのような綺麗な土地ではないことがほとんどです。
ふたつ以上の道路に面していたり、正方形ではない土地ばかりでしょう。
正確な評価には、土地の現況調査が不可欠です。

・不整形地：正方形でない歪な土地
・間口狭小：道路に接する間口距離が短い土地
・奥行長大：間口距離と比べて奥行距離が長い土地　etc.

これらは正方形よりも使い勝手が悪いと考え、奥行価格補正率に加えて減額補正してもらえます。

・二方路線：正面と裏面のふたつの道路に面している土地
・側方路線：正面と側方のふたつの道路に面している土地＝角地
・三方路線：正面ほかふたつの道路に面している土地
・四方路線：正面ほかみっつの道路に囲まれている土地

これらは道路がひとつよりも使い勝手が良いと考え、奥行価格補正率とは逆に増額補正されてしまいます。

補正の有無で評価額が大きく変わることも少なくありません。

税理士は知っています。
路線価方式はお近くの税理士を頼ってくださいね！

固定資産税評価額×倍率

評価したい土地の路線価図に路線価が付されていないか、評価倍率表の倍率欄に倍率が書かれていれば、倍率方式です。
固定資産税評価額は、次の資料から調べられます。

・固定資産税課税明細書（納税通知書と同封で各市区町村から送付）
・固定資産税課税台帳（各市区町村役場で閲覧交付）

税理士は知っています。
倍率方式はお近くの税理士を頼ってくださいね！

路線価方式または倍率方式が、大原則です。
大原則があって、次に特例があるかを考えます。

被相続人が所有していた土地には、被相続人または被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の用途に応じて特例があります。

とても大きな優遇措置ですので、相続財産に土地があれば必ずこの特例を検討しなければなりません。

税理士は知っています。
小規模宅地等の特例はお近くの税理士を頼ってくださいね！